买婚房却遭遇“凶宅”，法院：“凶宅”影响居住着情绪和感受 支持解除合同

今年六月，一则房屋买卖信息引发关注，越秀区竹丝岗二马路一套66㎡的二手房，以200万低价甩卖，单价3万元/㎡，比市价便宜近80万。

之所以这笋是有原因的，卖房信息里提到，“业主唯一的要求是，要在合同上注明‘他侄子死在房里的，自杀的’，能接受条件随时看房。”

令人没想到的是，这个单位当天放盘，当天成交。

中国人的传统观念讲究风水、图个吉利，特别是买房这种人生大事，最忌讳就是买到“凶宅”。

一般情况，“发生过非自然死亡事件”的“凶宅”会比市价便宜，但也有卖家为了按市价卖出隐瞒房屋情况。

今天的案例即是买家在准备过户时了解到房屋曾发生过死亡事件，要求解除合同，并诉至法院获得支持。专业律师还将详细支招，如何避免买到“凶宅”。

案例：买婚房却遭遇“凶宅” 要求解除合同被拒

2012年3月25日，陈某与杨某签订房屋买卖合同，以80万元的价格购买对方名下的番禺区丽江花园康城居某某房，交付定金39800元。

准备过户时，陈某了解证实该房屋曾发生死亡事件，遂要求解除房屋买卖合同，并退还定金，但遭拒。

2012年6月，陈某诉至法院，要求解除房屋买卖合同，卖家双倍返还定金合计79600元，并赔偿经济损失16000元。卖家经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。

原审法院认为，陈某要求解除合同的理由与法律规定的不符，且诉讼中，陈某并未述明杨某除此之外的其他违反合同约定及法律规定的违约情形，不予支持。

陈某上诉称，卖家没有履行告知义务，隐瞒合同标的重大瑕疵，导致其买房结婚的合同目的落空。

她认为，发生自杀事件，陈尸多日的“凶宅”，对于普通购房人来说尚无法接受，她买房是结婚用途，居住“凶宅”严重损害其对喜庆的期待，导致合同目的无法实现。“凶宅”还导致房屋价值和效能的严重降低，使得陈某购房结婚的目的无法实现。

此外，卖家不同意解除合同，又另行卖掉了涉案房屋，导致合同无法履行的结果，其应承担全部违约责任。二审中，陈某提交其于2013年1月28日打印的《房地产权情况证明》、该证明证实涉案房屋已于2012年12月28日登记至梁某名下。

法院：“凶宅”影响居住者的情绪和心理感受支持解除合同

广州中院认为，本案争议的焦点是陈某能否主张解除涉案房屋买卖合同以及要求卖家赔偿经济损失。

根据原审法院向广州市公安局番禺区分局洛溪新城派出所调取的笔录内容可知，2011年1月期间有人非正常死亡于涉案房屋，故涉案房屋属于社会公众所认知的，因凶杀、自杀等非正常死亡所指的“凶宅”。

正所谓安居乐业，居住房屋的好坏（也包括居住房屋是否为“凶宅”）直接影响居住者的情绪和心理感受，进而影响居住者的生活和工作，房屋属于“凶宅”，不可避免地会对购房人的居住情感产生负面影响。

在本案中，陈某对所购房屋曾发生有人非正常死亡的情形较为忌讳而不愿意接受，这是可以理解的，且涉案房屋已经实际由卖家出售且过户给案外人，涉案房屋买卖合同客观无法履行。因此，陈某要求解除涉案房屋买卖合同，合情合理，本院予以支持。

关于陈某能否请求卖家赔偿损失的问题。一方面，涉案房屋发生有人非正常死亡的时间是在涉案买卖合同签订一年之前，并非近期之事，卖家未披露该情况亦有合理性；另一方面陈某也不能证实卖家是故意隐瞒涉案房屋存在发生有人非正常死亡之情况，故陈某以未完整提供涉案房屋的资料为由，要求卖家赔偿损失，理据不足，不予支持。终审判决卖家将39800元定金退还陈某，驳回其他诉讼请求。

律师支招：买房时如何避免购买到“凶宅”？合同中增加披露条款

民商事领域律师、国信信扬律师事务所罗爱萍律师接受采访时表示，一般意义上，“凶宅”指的是发生过非正常死亡事件的房屋。买家比较难获知交易房屋内发生的非正常死亡事件信息，除非是比较轰动的新闻事件，通过在网上搜索即能查询到相关信息。除此之外，买家几乎没有其他途径获知这类信息。

她表示，从法院的判决来看，不同法院对非正常死亡事件的认定和态度也不一样。判断非正常死亡事件是否属于一般人可接受的因素有很多，比如死亡原因就有他杀、自杀、意外死亡等，死者包括卖家家庭成员、租客、保姆等，死亡时间也有远近之分，比较近的有当年，比较远的有十几年前，而非正常死亡事件对买家使用房屋是否有影响，也会影响法院的态度。

从以上分析可见，当纠纷诉至法院，判决结果具有较大不确定性，因此有必要在签订房屋买卖合同时约定清楚，尽量减少诉讼的不确定性。

罗爱萍律师建议，在房屋买卖合同中增加两个条款：

1. 解除合同条款，在买家发现交易房屋内发生死亡事件时，买家有权解决房屋买卖合同；双方做了清晰约定后，法院将依据双方的约定作出判决，买家的胜诉率很高。

2. 披露条款，要求卖家和中介承担披露交易房屋内曾经发生的非死亡事件信息的义务以及约定未尽披露义务的违约责任。如果买家对交易房屋内发生的正常死亡事件也很介意，例如死者是业主的配偶，十几年前在房屋内病死，披露范围可以扩展到死亡事件。考虑到中介获知相关死亡信息的途径也非常依赖卖家的披露，亦不排除卖家对中介隐瞒信息，同时可约定只要房产中介穷尽所有方法查询交易房屋内死亡事件信息的，可减轻房产中介的违约责任。

披露条款可分3部分：第一部分是披露范围，包括死亡事件的数量（全部披露）、死者姓名、身份信息、与卖家的关系、死亡时间、死亡原因等；

第二部分是违约责任，建议约定两部分的违约责任，一是违约金，建议约定成交价10%作为违约金，提高卖家隐瞒信息的成本。二是房屋再次转让的差价损失。因为买家发现所购房屋是凶宅后，可能大部分会选择解除房屋买卖合同，若得到法院支持当然好，万一得不到法院支持，只能自行处理了。在明确告知新买家相关正常死亡事件信息的情况下，凶宅的价格会低于市场价，差价部分应由卖家赔偿；

第三部分建议约定因卖家隐瞒交易房屋内死亡事件信息引起纠纷的，由卖家负担买家提起诉讼支出的律师费和诉讼费用等。

罗律师表示，只要按照上述指引约定解除合同条款和披露条款，能够提高卖家披露交易房屋内发生死亡事件的信息积极性。即便买到了“凶宅”，买家也能以最低的成本追索损失。

最后，建议卖家秉承诚实信用原则，自觉向买家披露其关心的死亡事件，确保买家知情权，促进房屋买卖的顺利完成，降低双方的交易成本。

广州日报全媒体文字记者魏丽娜

广州日报全媒体编辑陈楚红