5年期LPR21月以来首次下调 提振房地产市场

2022年首期贷款市场报价利率(LPR)迎来双降。1月20日，中国人民银行(下称“央行”)授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.6%，较上一期分别下调10个基点、5个基点。

值得关注的是，此次5年期以上LPR变动为2020年4月份以来首次下调。对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受记者采访时表示，此次5年期以上LPR下调可以稳定预期，对于降低房贷还款负担、激励购房者入市、促进开发商回款、确保房屋交付等均具有积极作用，同时其信号意义重大。

政策利率下调引导

LPR是由报价行对其最优质客户执行的贷款利率，资金成本、市场供求、风险溢价等因素均会影响其报价。此外，公开市场操作利率、MLF利率，以及存款利率监管等，也会对资金成本产生影响。

在财信证券首席经济学家伍超明看来，此次LPR下调是央行利率机制传导顺畅的必然结果。1月17日，央行下调政策利率，从而影响银行间拆借市场、回购市场等批发市场利率水平，最终传导至零售市场利率。

民生银行首席研究员温彬对记者表示，从历史上看，MLF利率作为政策利率，其下调对LPR报价下降具有较强引导意义。1月17日，央行开展7天期逆回购和1年期MLF，中标利率均下调10个基点，这也成为导致本月LPR报价下降的主要原因。

“政策利率下调引导LPR报价下降，有助于降低实体经济综合融资成本。”温彬认为，年初通过下调政策利率，引导LPR报价下降，是货币政策主动作为、靠前发力的体现。而LPR下降会传导至企业贷款利率，降低信贷融资成本。同时，政策利率下行也有助于引导债券收益率下降，进一步促进企业综合融资成本下降，从而起到稳定市场主体预期、提振信心的作用。

提振房地产市场景气度

从此次LPR下调幅度来看，1年期LPR下调10个基点，5年期以上LPR下调5个基点。截至本期报价，1年期LPR已连续2个月下降，而5年期以上LPR则是自2020年4月份以来的首次调整，已时隔21个月。

伍超明对记者表示，调降5年期LPR，一方面，有助于降低企业中长期贷款利率水平，刺激企业信贷需求；另一方面，将起到稳预期作用，支持房地产市场稳定健康发展，落实稳地价、稳房价和稳预期要求。此外，将降低居民购房成本，更好地满足居民的合理住房需求，进而修复和稳定房地产行业预期，助力房地产销售面积和投资增速企稳回升。

“此次央行降息政策有助于提振房地产市场景气度。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示，从房企角度看，中长期贷款资金成本将进一步降低，进而鼓励房企“愿贷敢贷”，激活房企新年投资和开工意愿；从购房者角度看，房贷利率成本将进一步下调，刺激合理住房消费需求，活跃交易行情。整体来看，供给端和消费端的活跃将促进房地产行业景气度提升，助力行业朝着更稳的方向发展。

同时，严跃进表示，此次降息将传导到房贷市场。他算了一笔账：以100万元贷款金额、30年期等额本息还款的按揭贷款为例，在此次利率调整前，月供金额为5156元；而调整后，月供金额则为5126元。若考虑到商业银行可贷资金后续更加充裕、利率进一步下调，那么减负效应会更加明显。

后续降准操作仍可期

本周以来，央行下调MLF、逆回购利率，以及调降LPR所释放出的信号，让市场对更多宽松货币政策举措有所期待。

在降准方面，央行副行长刘国强在近期国新办举行的新闻发布会上表示，当前金融机构平均存款准备金率为8.4%，这个水平无论是与其他发展中经济体相比，还是与历史存款准备金率相比都不高，下一步进一步调整的空间变小。不过从另外一个角度看，空间变小但仍然还有一定空间，可以根据经济金融运行情况以及宏观调控需要使用。

对于是否还有进一步降息的可能，华创证券研究所所长助理、首席宏观分析师张瑜认为，如果1月份社融数据质量没有明显修复，那么2月份MLF利率再度调降或有很大可能。

西部证券研报认为，站在银行角度来看，前期两次降准和一次降息均已体现在此次LPR调降中。当前银行净息差水平较低，这意味着银行较难主动进一步压降加点，LPR的后续下行仍需依赖总量型货币政策引导。如需快速引导预期，调降MLF是更好的选择。如果1月份社融数据不佳，央行有望快速进行年内第二次调降MLF操作。

温彬认为，下一阶段，宏观政策将继续靠前发力，跨周期和逆周期调节相结合，保持经济运行在合理区间。一方面，考虑到当前我国经济面临“三重压力”，货币政策将继续加大力度支持稳增长。根据央行的表态，说明未来仍有降准可能。另一方面，央行将继续通过公开市场操作、MLF等多种货币政策工具组合，保持市场流动性合理充裕，并用好结构性货币政策做“加法”，加大对小微企业、科技创新、绿色发展等领域的精准支持力度，稳定信贷增长，促进综合融资成本稳中有降。

每一个背负了房贷的人，绝对想不到，进入2020年头的时候，央行会送来一份大礼。

中国人民银行（央行）发布年内第30号公告。公告中的文字非常专业、晦涩，不是金融专业出身的人，会觉得云里雾里，也体会不到这则公告的史诗级作用。

我用浅显的语言，把这则重磅公告的内容，转述出来。

请你睁大眼睛，不要错过任何一个字眼。

第一： 从2020年1月1日开始，商业银行不得和买房人，签订参考贷款基准利率的浮动利率贷款合同 。

第二： 从2020年3月1日开始，商业银行必须和存量房贷的借款人，废除原有房贷合同，让借款人重新二选一，要么：固定利率；要么：「LPR利率+基点加成」模式。

也就是说，从今年的3月1日开始至8月份的5个月时间里，当初和买房人签订了房贷合同的银行，会联系买房人，协商废除原有的「基准利率+浮动比例」利率合同，再二选一。

一定要记住，无论银行怎么巧舌如簧，口吐莲花：

不要选择固定利率模式，选择「LPR利率+基点加成」模式！

央行公告中说得很清楚，这种变更，一辈子只有一次机会，选错了的话，是无法更改的。

不要小看两种利率模式的差别，我们可以大致估算下，在某些年份，利率差距可能达到1-5个百分点。如果房贷余额有300万元的话，每年还款差异可能达到3-15万元。

在过去几年，数百万的年轻人夫妻，掏空了父母辈的钱包，背负了房贷，不敢辞职和跳槽，过上了不敢消费的佛系生活。

我翻阅了央行的定期报告，截止2019年8月份，个人贷款余额总量在29万亿元。你的房贷，就在其中。

现在，央行要给你松绑了，卸下重担了，就看你3个月之后，要不要接收这份大礼，改变一家子的命运了。

变革前，房贷利率=央行基准利率+浮动比例 。

基准利率由央行统一公布，商业银行无权控制，只能被动跟随。如果央行加息了，或者降息了，那么在来年的固定日期1月1日，购房者的基准利率就统一改变。当前的基准利率是4.90%。

商业银行能够改变的就是“浮动比例”。有些城市的银行货币宽松，鼓励首套房置业，地方政府财源依赖于土地出让金，那么可能在基准利率的基础上打折扣，但是大多数城市，是没有浮动比例，或者上浮的。

对购房者而言，和银行签订的“浮动比例”一旦确认，是无法变更的。

变革后，房贷利率=贷款市场报价（LPR）利率+基点加成。

LPR利率，专业说法是“全国银行间同业拆借中心”，统计18家银行报出的各自的1年期和5年期以上贷款利率，剔除最低价、最高价后，计算算术平均价。

说得更加直白一点：

LPR利率更加市场化，在反映全 社会 无风险利率的程度上，更加逼真。

当经济过热时，通胀时，利率高；

当经济过冷时，通缩时，利率低。

这种市场化的利率，将贷款人和借款人之间的利益、风险，均衡了下。

央行高屋建瓴，将1年期LPR利率，用于实体经济；将5年期LPR利率，用于了房地产市场。

当需要给实体经济降息时，就调低1年期LPR利率，不让漫灌的大水进入房地产行业。

当需要单独对房地产调控时，只需要提高5年期LPR的利率，就不会对实体经济产生成本压力。

但是从长期来看， 5年期LPR利率，一定会向1年期LPR利率进行回归和靠拢的。

2019年11月20日，央行授权全国银行间同业拆借中心公布了最新一期贷款市场报价利率（LPR）。1年期LPR利率为4.15%，5年期以上LPR利率为4.80%。同10月21日公布的上期数值相比，均下调了5个基点。

特别地，5年期LPR利率4.80%，比原有的贷款基准利率4.90%，低了10个基点，也就是0.1个百分点。

如果2020年1月以后买房子，签订的是变革后的房贷利率模式，未来LPR利率长期下行，那么买房人和贷款机构的房贷利率，也必然下行，这样的话，买房人承担的利率成本，和全 社会 的利率成本大致相当。

如果是2019年8月份之前买的房子，买房人和贷款机构签订的是基准利率，或者固定利率，那么未来 社会 无风险利率下行后，买房人承担的压力，将前所未有的大。这批买房人，完全将自己的人生上贡给了银行帝国，和后来轻装上阵的买房者，泾渭分明， 社会 的不公平性就拉大了。

有些人可能会说，变革前后，二种利率的差异，就在10个基点，0.1个百分点，差异不大。

你要这么说，只能证明， 对我们国家未来利率下行趋势的力量，一无所知！

你也许会问：

央行和放贷银行，居然给我们买房者这么好的福利，会把吃进肚子里的肉，吐了出来，它们图什么呢？

呵呵。先让我笑几声。

如果你能这么想，说明你真的太天真了。

央行和放贷银行，给借款人松绑，绝对不是为了把吃进肚子里的肉吐出来，而是担心未来进入低利率时代以后，借款人弃房而去，那样会引发全 社会 系统性的大风险。

因为，它们是极其专业和前瞻的机构，已经提前预测到了：

在未来5-20年的时间长度内，中国一定会步发达国家的后尘，进入低利率，甚至是负利率时代。

这是坏事吗？绝对不是，这是任何经济体发展到一定水平后，必然要进入的常态。

当经济体的生产力已经充分发达，人口不再继续增长，物质充分丰富以后，一个市场的消费能力是有限的。也就是说，企业生产出来的实体商品、提供的服务和虚拟商品，终将超过该国或者全球所有人口的消费潜力。

假如没有突破性的 科技 进展，那么企业家没有多余利润可图，将不再扩大生产，不将利润再投资，不向银行间接贷款融资，不向股票市场直接股权融资， 社会 的GDP原地踏步，年轻人薪资20年不上涨。

这样将导致， 社会 上的存款资金和可投资资金，将无处可去。商业银行收储了海量的居民存款，找不到适格的企业去发放贷款，自然也赚取不了息差。

整体 社会 的利率，将显著下行。

我统计过，2020年初，全球26个国家或经济体当中，有20个国家或经济体利率处于下降趋势。

欧盟央行：-0.5%；

日本央行：-0.1%；

德国10年期国债：-0.675%。

2019年8月5号，丹麦的第三大银行日德兰银行，推出了人类 历史 上首笔负利率按揭贷款业务，房贷利率为-0.5%。什么意思呢？

如果你借丹麦这家银行100万元去买房，一年后你只需还99.5万元就可以了。

这家银行向买房人发放贷款，贷款买房人，最终还的钱，比当初银行借出的钱，还要少！

听起来，像不像天方夜谭？绝对不是，这在西方发达经济体之中，已经成为了常识。

2019年8月6号，瑞士银行宣布对50万欧元以下的存款账户收取年费，并且不支付利息。

同样地，由于欧盟组织金融体系的利率是-0.5%，这意味着，一个人在欧盟所属的银行存款1万欧元，一年后，只能取回9950欧元。

2019年11月21日，已经卸任了中国人民银行行长职位的周小川，在创新经济论坛上表示：

中国可以尽量避免快速地进入到负利率时代。

言下之意，我们 社会 可以推迟进入到负利率时代的时间长度，延迟它的到来，但是改变不了 历史 归途。

在2017年之前的20年时间里，我们已经习惯了房价的上涨、物价的上涨，人民币购买力的贬值。其根本原因在于，我们国家依然处于发展阶段，各行各业的商品和服务，还有着巨大的空白市场去等着发掘。

房贷利率5.53%、民间借贷利率10-30%、P2P网贷利率20-50%。银行理财产品收益率低于6%，都没有大妈大爷看得上。

从2017年开始，高收益的幻象，逐一破灭了。房价下跌、P2P平台爆雷、上市公司多元化扩张一地鸡毛。那些追逐高收益的人，不仅没有得到高利率，连自己的本金都损失掉了。

股市收益率预期降低、年轻人就业心态放平、中年人只求保住饭碗，这才是未来我国经济的「新常态」。

进入低利率时代后，我们去银行存钱，不仅没有利息，还要倒付费用给银行来负责保管我们的资产数据。

为什么呢？

因为银行收储之后，将居民资产保管在银行内部，它放贷不出去，没有人来借款，自然赚取不了利息差带来的利润。

所以，负利率时代到来以后，谁放钱在银行，谁就要支付给银行一定的费用。

如果借款人发现，自己的存款没有利息，全 社会 的无风险利率都接近于零，企业不愿意去投资， 社会 GDP增速原地踏步，自己反而要承担4.9%的利率，那这种负担，绝对是压力山大，不可承受的。

等到那个时候，别说奢望房价上涨成为了白日梦，每年下跌2-10%，都是很有可能的，结果还要凭空承担-4.9%的利率亏损，傻子都知道，应该抛弃房子，直接断供。

如果大批量的买房人，集体断供，最终会引发什么后果呢？那就是2008年美国次贷危机的翻版，银行将倒闭，经济继续萧条，年轻人失业。那种后果不是每个 社会 都能承受的。

对于那些在2020年，就选择了「LPR利率+基点加成」模式的买房人而言，会张灯结彩、敲锣打鼓地迎接低利率时代、甚至是负利率时代的到来。

理想情况下，假如5年期LPR利率降低到了零，那么当初的买房人承担的利率就只是当初的「基点加成」，无论是上浮还是下浮，都可以认为轻如鸿毛。

这个时候，原有传统模式买房人，承担的利率是4.90%，接受了新模式的买房人，几乎没有房贷利率！

年化4.90%利率的差别，如果房贷余额还剩下200万，那就是年化9.8万元的差距。

这钱不香吗？为什么要凭空贡献给银行呢？

站在2020年的门槛上，央行一眼洞穿了未来20年的经济轨迹，参考了西方发达国家的成熟经验，引导各大商业银行贷款人，和借款人，重新签订锚定于LPR利率的贷款合同。

这不仅是给予借款人的大红包，也是站在全 社会 的角度，未雨绸缪，将收益和风险，在借款人和贷款机构之间分摊，促进整个 社会 的稳定运行。

但是，央行出台的房贷改革新政，让贷款人和借款人重新签订利率合同，充满着大量的金融术语和晦涩的概念。

商业银行的目的是为了逐利。它们作为贷款人，赚取利息差，让借款人承担的利率越高，银行的利润就越高。

收取智商税的最佳方式是，制造信息不对称，利用自己的信息优势，来收割对方。

商业银行一定会巧舌如簧、口吐莲花一般，故意将两种利率模式，说得借款人如云山雾里，眼冒金星。

站在银行的角度来说，它们希望借款人像无头苍蝇一样，跟着他们的节奏走，不知不觉就躺在砧板上，摆好了待宰的体位。

只有我，惦记着你的钱包。

千言万语，汇成一句话！

从2020年3月1日开始的5个月时间里，当银行联系你重新协商房贷利率时，一定要坚持「LPR利率+基点加成」模式，并且利率一年自动更新一次。

这个机会，涉及到你家庭数十万，甚至上百万的资金，是用于自己，还是贡献给银行。

可千万别选错了，因为央行只给了一次机会，没有后悔药可吃！