多地试行二手房“带押过户” 流程简化有助激发市场活力

鼓励推广二手房“带押过户”模式又添数城。9月21日，据当地媒体报道，中国人民银行广州分行近日向辖内各中心支行及银行机构发布关于鼓励推广二手房“带押过户”模式有关事宜的通知。

9月中旬以来，已有海南省、江苏省无锡市等地相关部门发布消息提出，存在抵押的二手房可以“带押过户”。新京报记者注意到，所谓的“带押过户”并非新生事物，据初步统计，截至目前已有超过10个城市推出该政策，但各地操作模式不尽相同。

对此，部分业内人士认为，从表面上看，“带押过户”模式的确可以降低部分购房者成本，但对于市场交易量和房价的影响会有多大还有待观察。值得注意的是，“带押过户”实为二手房“转按揭”，在实际操作过程中需注意确保交易安全。

近期，海南省、江苏省无锡市等地相关部门发布消息提出，存在抵押的二手房可以“带押过户”。图/IC photo

动向：

多地出台新规试行“带押过户”

什么是“带押过户”？通俗来讲，“带押过户”是指存在抵押的房产，不用提前还清贷款就可以完成交易、过户，并发放新的贷款。也就是说，这种模式省去了原房主的赎楼费用和筹措资金的时间成本，大大降低了二手房的交易难度。

对于“带押过户”的法律依据，北京金诉律师事务所主任王玉臣指出，可以依据民法典第406条“抵押财产的转让”，即抵押期间，抵押人可以转让抵押财产；当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。但他同时强调，即使是在可以“带押过户”的城市，也并非所有房产都能实现。如果之前设定抵押时，明确约定了不能转让，则约定优先。

2022年以来，多地出台新规推行“带押过户”，近期更为集中。比如，9月17日，海南省人民政府办公厅印发《海南省统筹疫情防控和经济恢复提振行动方案》提出，探索对未设立住房公积金贷款抵押的二手房开展“带押过户”登记试点。

中国人民银行广州分行于9月15日向辖内各中心支行及银行机构发布的通知也称，推广“带押过户”需兼顾便利性与资金安全，鼓励结合实际探索“带押过户”模式。

与此同时，无锡市住房和城乡建设局也于近日对外宣布，无锡市区二手房可以“带押过户”，无须提前还贷、无须垫付资金，可实现全程免费。为支持“带押过户”模式顺利实施，无锡市住房城乡建设局对二手房资金监管业务进行了全流程再造。截至目前，无锡市区15家二手房交易资金监管银行中，已有建设银行、农业银行、工商银行等可以开展同行贷款业务。

据无锡当地业内人士介绍，从操作流程上看，“带押过户”可以使二手房交易从过去的“房东筹钱偿还二手房剩余贷款-房东卖房-买家付款-房东收款”，转变为“房东卖房-买家付款-房东偿还二手房剩余贷款和收款”，简化了二手房交易流程、降低了交易成本。在无锡，目前已有多组客户闻讯后前往监管机构咨询，并与商业银行积极对接，希望能够成为“带押过户”模式的首批获益者。

此外，新京报记者注意到，济南市、南京市、福州市及深圳市坪山区等地也已着手推行 “带押过户”政策。

近期部分城市“带押过户”政策情况一览

影响：

或有助于激发二手房市场交易活力

中原地产研究院统计数据显示，截至目前，全国累计已有超过10个城市宣布尝试或者落地二手房“带押过户”，那么，该政策为什么会出台，对房地产市场又有什么影响？

在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来：“近期多个城市推行带押过户，与当下的市场环境相关。以前在房价快速上涨时，二手房过户涉及到解压、担保、过桥等多种‘寄生’的金融链条，都是获利方，但是现在房价涨幅得以控制，不少城市贷款量和交易量甚至都在下降，倒逼着银行将这些‘寄生’的金融链条砍掉，从而也降低了购房者的成本。”

对于“带押过户”对市场的影响，多位业内人士认为，该政策有助于加快换房需求入市，对提升新房交易量有所助力，并促进购买二手房及购房人在新城市的扎根落户，从而进一步促进房地产市场良性循环。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，二手房“带押过户”意味着居民在购买尚存按揭贷款的二手房时，不用先还清按揭贷款就可以过户、重新抵押并发放新的住房贷款，此方式在节省资金成本的同时，也可以提高二手房交易效率，有利于激发二手房市场的交易活力，促进住房消费。

不过，中原地产首席分析师张大伟认为，大部分“带押过户”其实都有局限性，一般必须是在同一个银行内部带抵押过户。举例来说，过去房主在建行做的房贷，新购房业主也必须在建行申请，才能实现“带押过户”，而当下房贷利率相对优惠的小银行一般都没有执行这个政策，所以对其而言，虽然“带押过户”能节省1%-2%的交易成本，但很可能在房贷利率上又失去了优惠。

张大伟进一步表示，从整体看，当下房地产市场依然处于相对低迷中，今年8月份一、二线城市的房地产销售价格普遍下调，在这种情况下，“带押过户”政策虽然可以降低部分购房者成本，但对于市场交易量和房价的影响不会很大。

提示：

在实际操作中需注意交易安全

在“带押过户”政策被寄予促进交易流畅、盘活二手房资源、带动楼市活跃厚望的同时，部分业内人士表示，虽然“带押过户”政策有多项利好，但如何确保交易安全，依旧面临较多需要解决的现实问题。

对此，有银行业内人士告诉记者，如果“带押过户”按照“二次抵押”的方式操作，很可能导致购房者获得贷款的额度偏低；如果通过“变更借款人”的方式进行，银行则需重新评估购房者是否有相关贷款资质，这些数据会涉及到公积金中心、房管等多部门，需防范风险。

在IPG中国首席经济学家柏文喜看来，“带押过户”这一作法确实在很大程度上减少了二手房交易的流程，让交易更为便利、成本更低，但是这种转按揭和带押过户在实际操作上或有资金面的风险，贷款银行在规避此类二手房交易风险时需要特别注意，一方面要看买房人的还款能力如何，另一方面也与抵押成数以及楼市走势相关。

北京金诉律师事务所执行主任王佳红律师表示，要在实际操作中规避风险，应尽力实现原抵押注销登记和新抵押登记的无缝连接，目前各地出台该类政策还是比较安全的，一般都有第三方公证机构的加持，可有效防范交易风险。比如深圳坪山区除了资金监管的核心流程外，还引入公证处公正提取业务，公证处的介入对各方资金流动具有一定保护机制；无锡的“带押过户”则实行政府监管，在买卖双方签订资金监管相关协议后，待买方的贷款资金足额存入监管账户，再办理不动产转移、卖方原抵押变更等。

而中国人民银行广州分行发布的上述通知中也提出，二手房“带押过户”模式的核心是免去了提前还贷以注销抵押登记的“过桥”环节，实现贷款资金到账与产权过户登记、抵押权注销和设立登记同步办理。针对跨行间二手房“带押过户”可能产生产权过户后，银行抵押权落空、交易最终未达成的风险，可引入公证或担保等第三方机构，保障资金安全，防控业务风险。

此外，王佳红律师提醒，抵押权在民法典中是一个相对重点而又复杂的内容，在遇到“带押过户”的房屋交易时，需要特别注意抵押人和抵押权人是否对财产转让有一定的限制或者禁止性约定，比如，是否已经有第三人因为善意取得、支付合理对价等因素对抵押物造成影响。而且，根据相关法律法规，如果房屋的抵押登记早在民法典施行前就已经存在，没有经过抵押权人的同意，是不能带押过户的。

新京报记者 张建 徐倩

编辑 杨娟娟 校对 陈荻雁

济南等多城推行二手房“带押过户”新模式，将如何影响二手房市场？

无锡市住房和城乡建设局、市自然资源和规划局联合对外宣布，无锡市区二手房可以?带押过户?。无须提前还贷，无须垫付资金，可实现全程免费。 这项政策引起了网友的高度关注，同时也遭到了网友的强烈吐槽，为什么大家会有吐槽的声音？虽然这项政策能够让卖房的手续变得比较简单快捷，也让卖方没有很大的还贷压力，但是这背后却需要买方垫付上足够的资金，才能够进行房产交易事项，这就无形的将压力转移给了买方。

很多网友表示其实这样政策的根本主要把压力进行了转移，实质上并没有对银行造成任何的影响，其实从本质上来讲，仍然会存在着很大的压力，会让买方觉得垫付上足够的资金，导致自己也有很大的经济压力，这对于买方和卖方来讲，都有可能出现资金不够的局面，终止了卖房的，就是当我看到这个新闻的时候也是存在一定的质疑的，虽然它能够让卖方先不要还款就可以卖掉房子，但是这期间给买方造成的压力是非常大的，不是所有的买方都能够有这么充足的资金来进行买房，所以这项政策遭到了很多网友的吐槽，尤其是作为买方来讲，确实是压力比较大。

希望我们国家能够意识到这个问题并进行合理的调整，作出一个合理的解释，让卖方和买方都能够在一个比较轻松的环境之下进行相关的交易，如果不能够改变目前的局面，对于二手房的买卖来讲，仍然起不到一个有效的推动作用，希望相关部门能够意识到这个问题，而且能够给予根本的解决方案，让买方和卖方同时能够受益，才是一个良性循环的结果，不然所产生的影响是非常不好的。

二手房是很多的人群都会考虑的，他们从各方面出发，比如说孩子读书急需买房，自己要结婚也需要一个很好的环境，不需要装修马上就可以住的那种，所以他们会选择二手房。但是二手房贷的价格往往比较贵，并且很多的二手房东他们想要出售都做不到，因为他们还处于一个不能销售的状态。济南等多个城市居然推出了二手房的代驾过户新模式，这无疑是给二手房东们带来了一个很大的好消息。那么问题来了，这一个带压过后的新模式将如何影响二手房市场呢？我们就来好好的研究一下这个话题。

这一个代价过户的新模式，也是有关部门，针对二手房交易过程中多部门分开办理的时间长和风险高等等问题所制定出来的，它实现了不用先归还原来的房贷，就可以完成过户抵押。这也就意味着我们刚买的房子，只要是我们想要转手卖的话，哪怕没有达到要求出售，现在也是可以进行过户的了，对于那些手头上的房子比较多的，而且急需用钱，人们刚好也需要购买的，那就可以甩手，这是一个很好的政策，他会从根本上的把二手房的市场改变。其实这也给很多的中介商提供了一个商机，他们会利用好这波新模式大力推销，很有可能带来很大的经济利益。

总的来说，国家在房产这一方面做出了众多的措施也是非常有意义的，因为房产它是我们国家的重要经济来源，而且也稳定了人民的一个生活水平。我们每一个人都离不开房子，我们想要拥有一个家，那就必须得有一套自己的房子才行，没有房子可以说就是没有真正的意义上的家，也希望房产经济发展的越来越好，但也希望他不要涨价过于快，给我们普通老百姓一个机会。