王健林又回来了

编者按：

如果不出意外，万达商业香港IPO的话题，将会在2021年萦绕在万达公司的上空挥之不去。

坊间曾有段子： “腾讯没有梦想，百度没有未来，万达没有上市。”

不管万达的高管们其如何低调面对，媒体、行业乃至万达粉丝们，都在乐此不疲地进行热议着。

刚刚过去的一周里，万达撤回登陆A股申请，七年后二次回归港股。这是一个漂亮的转身。

可以相互参照的是，碧桂园服务市值超过 2000亿 ，贝壳市场超过 4000亿 。

资本市场对轻资产公司的追捧，也让前两年不断被被看空的万达商业一扫往日阴霾。

媒体聚焦万达背后，不仅是千亿估值，也不简单是中国首富回归，这是万达商业15年来最好的高光时刻。

在中国未上市的超级独角兽中，伴随贝壳上市后，只剩下这颗星星最为光芒万丈。它的未来成长空间，越来越充满想象力。

有一位产品经理在日志中意味深长写道：

泡妞的关键，各有不同。

腾讯泡妞的关键在于妞，只盯着竞争对手，忽略了用户体验；

阿里泡妞的关键在于泡，擅长营业，注重体验和营销；

万达泡妞既重视竞争对手，也重视用户体验，结果泡妞泡成老公。

三家公司是完全不同的物种，完全不同的逻辑打法。不过，万达商业有点悲情。

2016年9月20日，万达商业港股退市，王健林保持了长时间的隐身。这位万达帝国的掌舵者，在思考什么，又有哪些动作，除了媒体的揣测，鲜有官方报道。

万达无小事。特别是在媒体聚光灯下，被放大的局部片段，引发了坊间追剧。想知道的疑问，可能只有两个：

对于王健林来说，这位久未露面的帝国教父，是否已经被挫折击垮?

万达的变化，是调整还是动荡?

是危机的产物，还是企业发展的必然动作?

特别是2017年的惊天大甩卖，是要将自己的过去清零，还是迭代的需要?是壮士断腕？还是欲练神功，挥刀自宫?或者说，还有没有更好的解决办法?

几乎所有人都在揣测王健林的战略屋，究竟在下一盘怎么的大棋。

要稳如泰山，不仅要坚持自己帝国商业黄金水道，还在专注自己的弱点。

这也意味着，王健林要对万达商业已经建立起来的所有商业模式的每一个环节，进行彻底改造。否则，万达商业就不可能稳如泰山。

编者按已经写得够长了，我们把舞台交给万房研究的主笔欧阳桂花。

壹

万达商业重返港股，再次回归聚光灯下，如何评价这家公司，成为全新挑战和课题。

一个官方公开披露的数据是：

截至2020年9月30日，万达商业合计运营的总建筑面积为5,407.3万m?。

其中持有的物业总建筑面积4,090.2万m?；

此外，公司输出管理的总建筑面积为1,317.1万m?，其中运营的轻资产项目229.2万m?，合作项目766.5万m?，输出管理的酒店321.4万m?。

这组数据可能过于抽象，它的附加标签是：

这是一家全球规模领先的商业管理企业，是全球第一大商业物业业主 （以持有及管理商业物业可出租面积排名）

根据这组数据，最简单粗暴的估值方法论：上市以后，万达商业能否达到千亿市值，估值逻辑参照碧桂园服务，以及贝壳。

其实，早在7年前，万达商业上市市场已经超过 2000亿 （每股发行价48港元，超额配发0.53亿股，配发价也同样是48港元/股，总股本约452,734.76 万股） 。

2016年9月20日，中国商业地产独角兽港股谢幕，要约收购价是每股H股现金52.8港元。

彼时，官方给到的书面答复有3点理由：

（1）香港市场的投资人对中国大陆拉动内需增长的综合性消费平台业务缺乏了解，对发行人在中国大陆的品牌价值认知度不高，导致发行人 H 股上市后整体价值被低估；

（2）H 股上市公司维护成本较高；

（3）H 股上市无法实现境内股上市流通，发行人决定从 H 股退市。

第三点是退市关键。万达商业的股权结构非常特殊，股东类别分为内资股股东、H股股东，前者持股85.59%，后者持股14.41%。

在沪港通刚刚起步年代，股权结构的特殊设置，并没有引起发行各方的特别重视。但是，这也为以后的退市后，回归A股，埋下了伏笔。

还有一个更大的原因，在翻阅万达商业财报时，桂花发现了端倪。

刚过完春节，2018年万达商业的第一次临时股东大会上，做出一个当时外界看来很不起眼的决定，将公司名称由 “大连万达商业地产股份有限公司” 变更为 “大连万达商业管理集团股份有限公司” 。

“地产”这个词，伴随万达商业多年的小伙伴们不见了，取而代之的是“管理集团”。

难道这就是万达商业的未来吗?如果是，今天的万达商业又估值几何?

贰

在2018年会上，王健林说，万达品牌非常管用。

年会上，有些高管还是不能完全理解老王的话中之意，但在投资人看来，万达商业正在加快上岸速度。

一个客观的事实是：如果把万达商业的GTV加起来，它可能相当于一个中国发达省份的经济体量，或是欧盟某个国家。

这对一家公司来说，是成功，是机会，同时也蕴藏着风险。

不同的理解背后，是观点的分歧： 如果按照惯性发展，万达商业这头不断边界扩张的庞然大物，将会已经习惯性进入贪吃蛇模式，最可怕的是，它自己并不知道。

反应到资产负债表上， 万达广场就是城市中心，城市中心没有上市，没有上市就很会消化不良 。

或者打趣说，万达商业泡妞泡成老公，这是它成长过程中不能承受的代价。

其实早在2016年，王健林就给万达商业下过定义： 万达要走轻资产的路子，轻资产分为两类，一种叫做投资类，一种叫做合作类。

轻资产是投资圈的宠儿，也是风口上的明星。轻资产的估值空间是很大，却也是难度极高的手艺活儿。

打个比方，万达商业原来是一把锤子，深度直击市场，却也震得自己手疼。现在它要变成一个钉子，牢牢嵌入市场。这就需要它的钉子帽是否够大，钉子尖是否锋利。

这也可能是万达商业轻资产的基本法，是管理自己资产负债表情绪曲线的需要。

据说这是一个公开场合的对话：

问：凭什么万达一分钱不投分30%租金？

答：牌子响。

问：光靠牌子响?

答：肯定不是。

问：那靠什么?

答：别人分70%，大于他自己干100%。万达广场轻资产标准模板、工程管理软件研发成功和推行，使得万达广场投资回报平均达到2位数，是行业平均水平的两倍。

质疑者明白了： 万达分30%租金，还有那么多企业上门合作，这里面有实实在在的好处。

轻资产的背后，是整个商业供应链协同机制的革命性变化，涉及到企业的本源问题。王健林对万达商业这台精密仪器，亮出了手术刀。

2016-2017年两年间，王健林一口气甩出5个资产包，每个资产包装了5个万达广场，共计25个万达广场。

交易对手分别是中信信托、民生信托和珠江人寿，都是财大腰粗的机构投资者。

王健林只赚取服务的钱，机构投资者掏钱建设万达广场。

这是王健林的一小步，却是中国商业不动产行业的一大步。机构投资者愿意掏出天量资金，真金白银入场，接受王健林的轻资产模式。

这次极具符号式的天价交易，更是一个隐喻，中国资产证券化的破冰之旅，自下而上，从民间 探索 上升到实操阶段。

此后2017-2018年间，王健林将13个文化 旅游 项目、76家酒店分别打包卖给融创和富力。这就是媒体披露的王健林惊天大甩卖。

鲜为人知的是，这期间王健林还卖了广州一家酒店管理公司。

对外是惊天大甩卖，对内则是惊天大剥离。2018年当年，万达商业就将14家公司转给万达地产；2019年又继续转让22家子公司，完成了境内房地产业务的剥离。

这在财务表现上，2018年，万达商业存货规模减少立竿见影，下降51.01%。

而在战场的另一端，2019年，万达新开业的43座万达广场中，29个是“轻资产”项目。2020年开业的45座万达广场中，32个是“轻资产”项目。

就在媒体不看好王健林的“卖模式”背后，万达商业的轻资产之路，轻舟已过万重山。

叁

商业管理是万亿大市场，万达商业管理规模远远没有到达天花板，只是刚刚开始。

从这个角度讲，万达商业也有不够完善的痛点，甚至很多。这也是万达商业持续挑战和刺激市场的看点。

这也一度让万达商业和京东、苏宁易购等线上线下伙伴关系，变得十分微妙。曾经有媒体善意提醒王健林， 刘强东不得不防 。

变化即对手，也是友军。京东就是一面镜子式存在，提醒王健林，要特别警惕成功大公司的路径依赖。

而在王健林的战略屋，公司内部的排列组合变更是常态。不同兵种不能各打各的，什么时候一起干，什么时候分开打，取决于战略目标需要。

截至2020年9月30日，原有的170家地产公司，已经清理掉164家。类似产业关联度不高的万达 汽车 、海洋生物、文化 旅游 等，也转入咨询服务公司。

而在合资公司丙晟 科技 控股权层面，虽然万达持股比例 51%，王健林并没有坚持控股权，公司只派出3名董事，不对经营控制。

这也是王健林的公司物种进化论： 要什么、想成为什么、做什么 。

万达商业的盈利是一种能力，但成为赚钱机器则是对它的最大误解。

它的本质是：商业效率摆在第一；也只有具备永动机的效率，才能保持永恒的赚钱能力。

衡量万达商业是否成功的标准，并不是上市后估值多高，而是能否通过运营提升中国商业的产业链的效率提升，让用户的体验更美好，让城市更美好，让生活更美好。

归根结底，还是那句话： 万达广场就是城市中心，万达广场就是美好生活 。

引用《阿甘正传》**里的经典台：

How many times must a man look up before he can see the sky?

The answer, my friend, is blowing in the wind.

翻译成中文是：

一个人必须仰望多少次才能看到天空？

答案在空中飘。 万房研究

公司辞典：

金茂 碧桂园 远洋 贝壳 万达 万科 旭辉 融创 世茂 恒大

龙湖 金地 招商 保利 泰禾 金茂 合生 金科 阳光城 新城

融信 蓝光 时代地产 绿城 首开 绿地 中梁 中骏 奥园 平安不动产……

卸掉6000亿包袱！王健林，王者归来

万达撤A返港，王健林要吃回头草主要原因还是香港市场更成熟，更适合价值投资，同时国际投资者也更多，他们投资股票也更有耐心，同时还能够获得更多战略合作伙伴，提高公司竞争力。

万达我相信大家并不陌生，作为影院行业龙头企业，商业地产最近几年发展不是很顺利，万达也陷入了困境，为了解决资金难题，为了更好的发展，王健林思考再三还是决定万达的撤A返港，王健林要吃回头草主要原因还是香港市场更成熟，投资者拥有更多耐心，香港国际战略投资者比较多，能够让王健林实现资源整合，从而提高企业竞争力，公司未来发展也更有保障。

一、万达撤A返港王健林要吃回头草主要原因还是香港市场更适合万达未来发展。

每个企业的文化不一样，对于不同市场的看法和追求也一样，上市本来就是多样化的选择，不同公司考虑的方向也不一样。万达的撤A返港，王健林要吃回头草主要原因还是香港市场更成熟，拥有更多国际战略投资者，这能够给万达带来更多资源，能够提高万达竞争力，从而让万达有更好的发展。

二、万达撤A返港王健林要吃回头草主要原因还是香港市场更注重价值投资。

香港市场更加接近美国市场，香港市场投资者和机构更加注重的是价值投资，万达已经是成熟的企业，相对比较成熟的企业香港价值投资可能更适合他们，市场也对他们更加有耐心，这也是王健林选择万达撤A返港主要原因之一。

万达撤A返港其实也是一种博弈，这种博弈是从公司层面进行的战略考虑，不管怎样，万达作为中国知名企业为中国经济发展做出重要贡献，他们的选择我们都应该接受，希望未来的万达能够越来越好。

“我要给你我的追求，还有我的自由，可你却总是笑我，一无所有”。

媒体夸赞王健林的《一无所有》比原唱崔健长的还要好听！

当网友们认为王健林真的将一无所有时，不对，还有债务！

他又回来了，又登上了富豪榜！

还清6000亿债务，王健林重回首富

这些年，王健林有些水逆。

万达几乎是做啥啥不顺，亏钱成常态。网上传言，万达已经背负了6000个小目标的债务。

王健林也首富变“首负”了。

人生总有潮起潮落，企业和企业家亦是如此。

现在，王健林又回来了！又可以畅谈小目标，又可以唱歌了。

2020年的胡润富豪榜！王健林再以1200亿身价，在富豪榜上排名第九位。

好事还不止一件！

《唐人街探案3》，原定在2020年春节上映。由于疫情的侵袭，所有影院当时都按下了暂停键。

整整过了一年，《唐人街探案3》才再次与影迷见面。

影片是否优秀不好说，见仁见智，听说口碑不太好。

不过没关系，观众愿意买账，也许是被吊足了胃口，也许是前两部的基础，反正票房相当亮眼。

票房突破了44亿元人民币。

这部**背后的主投资方正是万达影视。

一部**很难将万达影视带出亏损泥潭，但至少能让其今年的财务报表增色不少，加上万达**逆势扩张，押注后疫情影院市场，随着疫情消退，万达**完全值得期待。

首富变“首负”，万达潮起潮落

王健林，1954年出生在四川。

1970年入伍，28岁成为团职干部，1986年从部队转业，进入大连市西岗区人民政府任办公室主任。

1988 年，万达公司成立。

王健林主动要求让出大连市西岗区政府办公室主任的位置，然后负责西岗区的住宅开发，进行旧城改造。

当时王健林对房地产行业知之甚少，旧城改造是同行都不屑一顾的项目。

当时，在大连市政府南面有一个“棚屋区”，影响市容形象，领导对负责旧城改造的王健林说：“就在这块地上，你想开发多少都行。”

后来一算成本，造价几乎是当时大连房子的最高价。

王健林并没有放弃，他决定通过高质量和档次来提高价格，把没平米的价格提高了几百元。

本着富贵险中求的精神，王健林一改苏联筒子楼的模式，做客厅，用铝合金窗，装防盗门，还设计了独立的洗手间。在当时，独立洗手间可是只有局级以上的干部才有的待遇。

”棚屋区”也变成大连著名的“北京街”。

每平米提高几百元的价格，在80年代，可不是一个小数字。

没想到，不到一个月时间，1600元每平米，大连最贵的价格，800多套房子全卖光了，万达凭借这一项目赚了1000多万。

王健林在地产界开始声名鹊起。

旧改不常有，万达开始向商业地产转型。

“东西南北中，发财到广东。”万达选择了广州。

1998年，万达开始全面扩张，成了国内第一家到异地开发的房地产企业。

后来，万达有做起了收租物业的生意。

2003年，万达在沈阳太原街投资建了一个万达广场，那个时候以为做商铺直接卖了就行了，300多个商铺卖了之后，就收了6个亿。

2005年的时候，万达做了个城市综合体，有商业中心、五星级酒店、写字楼、公寓、住宅，这在全球是一大首创，万达也成为商业地产的翘楚。

万达最辉煌的顶峰要属2016年。

仅2016年就新开50个万达广场，外加2个万达茂，18个高端酒店，其中14家五星级酒店。

2016年年底，万达在全国已开了183家万达广场。

2016年，万达的总资产已经达到7961亿元，营业收入2549.8亿元。

这一年，健林的资产更是一度超越李嘉诚，成为亚洲首富。

中国有个成语，叫盛极而衰。

2017年6月，中央会议通过的《关于改进境外企业和对外投资安全工作的若干意见》将海外投资安全上升至国家安全高度，在这一文件发布后海外并购案件立马出现下降。

2017年，时任商务部长高虎城表示，对外盲目投资房地产、酒店、 体育 俱乐部等领域，存在着较大的风险隐患，有关部门果断采取措施，积极进行引导。

同年，周小川谈到对外投资时说：“投一些 体育 、 娱乐 、俱乐部，对中国也没有太大的好处，同时在外面还引起了一些抱怨。如果有一些过热情绪，有一些跟风，也有一些动机不良的，对这种现象进行一定管理也是正常的。”

2018年开始，国家大力整治房地产行业，一系列的举措都给正在海外投资的万达带来沉重打击。

万达开始由盛转衰，无论是投资还是资金链都遇到了大麻烦。

万达的负债开始逐步多起来，虽然没有具体数字，外界传言是4000多亿，也有说6000多亿的。

王健林被调侃为首富变首负，并一度消失在大众视野中。

万达的各种负面新闻也接踵而至。

万达的救赎之路：轻资产，断臂求生

为了响应监管需求，同时也是为了自救。

万达开启了轻资产之路，断臂求生，也就是“卖卖卖”。

2017年7月，先是将13个文旅项目全部打包给了孙宏斌的融创，随后又将77家酒店“打折”卖给了富力地产，这两笔交易使得万达短时间获得几百亿的资金。

2018年，王健林将万达商业14%的股份卖给了QQ音乐等四家企业组成的财团，一举得利340亿元。

同一年，王健林还将万达影业的股份进行出售，阿里顺势成为了万达影业的第二大股东，万达也因此再获得了78亿的资金。

卖完国内资产，又开始卖国外项目。

2018年1月20日的万达年会上，王健林明确表示要逐步清偿全部海外有息负债：“万达过去几年在海外投了一批项目，现在我们决定清偿海外债务，卖一半资产就能把全部债务清偿。”

万达原计划将英国，美国，澳大利亚的项目打包售卖，总价是50亿美元。

无奈找不到接盘者，只能退而求其次，批发不成，就开始零售。

2018年1月16日，万达将伦敦One Nine Elms大楼以5900万英镑价格出售。

2018年1月29日，悉尼的Circular Quay公寓和酒店项目、黄金海岸项目被万达以3.15亿澳元出售。

2018年11月，洛杉矶的One Beverly Hills地块在被万达作价4.12亿美元卖给了伦敦房地产公司，一同被卖出的还有未注入上市平台的加州比弗利山庄项目。

芝加哥Vista Tower 的90%股权在2020年7月30日万达以2.7亿美元出售给了MagellanParcelC/DLLC。

芝加哥项目是万达酒店发展的最后一个海外项目。

这就意味着，万达酒店发展旗下将再无海外资产，而王健林及万达集团的海外房地产投资也正式宣告结束。

除了一个亿的小目标，《一无所有》，其实王健林的座右铭是“做企业一定要顺势而为”。

监管鼓励投资时，老王就买买买，提示风险时，王健林就卖卖卖。

传统房地产是夕阳行业，基本已成共识。

万达的商业地产却让市场越来越看到希望，特别是在轻资产模式下。

2020年万达不仅还完了债务，还交出了一份优异的轻资产成绩单。

开业45座万达广场，轻资产27个，占比超过60%；2020年签约60个轻资产万达广场，是2019年数量的167%；万达院线成立15年来首次实施轻资产战略，2020年签约委托管理影城310个，是15年来已开业万达影城总数的44%；万达酒店2020年签约轻资产委管酒店56家；万达宝贝王成立6年来第一次实施轻资产战略，2020年签约轻资产乐园30家。

别人笑他太疯癫，他笑别人看不穿。

王健林的商业故事还在继续，未来更值得期待。

作者 | 周松涛