部分城市楼市成交回暖库存下降

受销售回暖影响，近期多地新房库存明显下降。同时，房企拿地更为理性。机构预计，四季度房地产行业流动性状况将得到改善。

一线城市楼市成交环比上升

中指研究院监测数据显示，10月11日至10月17日，一线城市楼市整体成交环比上升53.7%。其中，广州升幅最大，约为150.17%；深圳居其次，升幅约为59.45%。从同比数据看，楼市整体成交仍下降，降幅为18.5%。其中，上海降幅约为43.35%。重点监测城市库存量环比下降0.83%。其中，南京降幅约为1.19%，北京降幅为1.17%，福州降幅为1.12%。

前9个月，全国商品房销售量和开发投资量整体处于高位。国家统计局数据显示，1-9月份，商品房销售面积为130332万平方米，同比增长11.3%，比2019年1-9月份增长9.4%，两年平均增长4.6%。其中，住宅销售面积增长11.4%，办公楼销售面积增长3.1%，商业营业用房销售面积增长0.7%。商品房销售额134795亿元，增长16.6%，比2019年1-9月份增长20.9%，两年平均增长10.0%。其中，住宅销售额增长17.8%，办公楼销售额增长0.5%，商业营业用房销售额增长0.5%。2021年1-9月份，全国房地产开发投资112568亿元，同比增长8.8%，比2019年1-9月份增长14.9%，两年平均增长7.2%。其中，住宅投资84906亿元，同比增长10.9%。

中指研究院指数事业部研究副总监陈文静表示，随着部分重点城市第二批次地块完成出让，叠加房企流动资金压力缓解，房地产投资额有望进一步好转。

土地市场热度下降

10月19日，长沙第二批集中供地出让结束。初始共有29宗地块挂牌，起始总价达280.9亿元。正式出让前，8宗地块中止出让，8宗地块终止出让。在剩余的13宗地块中，3宗流拍，10宗地块均以底价成交，合计出让规划建筑面积208.9万平方米，总成交金额88.47亿元，平均成交楼面均价为4444元/平方米。

“长沙首轮集中供地市场呈现较热态势，但第二批集中供地热度出现回落。”中原地产首席分析师张大伟对本报记者表示，“除了资金压力，土拍门槛提升使得房企拿地更为理性，从禁马甲、限制拿地宗数、提高保证金比例、竞品质地块需先提供建设方案、现房销售等角度提高了要求。”

克而瑞研究中心指出，首轮集中供地长沙热度颇高，熔断、摇号频现，企业积极“抢地”，甚至产生“地王”。在第二轮集中供地中，成交地块以本地开发商为主，外地品牌房企仅有金茂、龙湖有所斩获，其余地块均被长沙本地房企竞得，长房、天祥置业、城北置业等均有所斩获，而城发恒伟成为唯一拿下2宗地块的房企。下半年以来，长沙商品住宅成交低迷，“金九”销量同比下降四成以上。

从前三季度土地市场整体成交情况看，受第二轮土拍延迟、土地市场降温等因素影响，成交量出现一定程度的下滑。

国家统计局数据显示，2021年1-9月份，房地产开发企业土地购置面积为13730万平方米，同比下降8.5%；土地成交价款9347亿元，同比增长0.3%。

同时，新开工面积出现下降态势。前9个月，全国房地产开发企业房屋施工面积928065万平方米，同比增长7.9%。其中，住宅施工面积656884万平方米，同比增长8.2%。房屋新开工面积152944万平方米，同比下降4.5%。其中，住宅新开工面积113374万平方米，同比下降3.3%。房屋竣工面积51013万平方米，同比增长23.4%。其中，住宅竣工面积36816万平方米，同比增长24.4%。

业内人士预计，为保障中长期住房供给稳定，在四季度的第三轮集中供地中，资金实力较强的房企有望得到更多拿地机会。

掘金地产板块

针对房地产企业的投资价值，光大证券研报表示，预计四季度房地产行业流动性紧张情况将得到改善，开发贷和按揭贷将持续回暖，竣工端将维持较高增速，房地产板块的表现值得期待。看好经营能力等综合实力较强的龙头房企。

诸葛找房指出，“三条红线”新规运行已满一年。大部分房企将降负债、降杠杆、保障现金流作为主要任务，通过积极调整债务结构，构建债务安全边界。

根据诸葛找房监测数据，不少大型房企采取多种手段降低负债，保障资金链安全。销售规模在2000亿元以上的头部房企大多处于绿档，有息负债规模增速为3.72%。这些企业融资难度相对较低。

上周五，5年期以上LPR(贷款市场报价利率)报价超预期下调，对市场影响几何？

5月20日，最新一期LPR报价出炉：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%。正如市场预期，LPR利率调降了，但超出意料的是，这次单独下调了5年期以上LPR利率，且下调幅度达15个基点(BP)。

此举被市场视为央行给房地产市场单独“开小灶”。对此，有市场观点称，在5年期以上LPR下调的情况下，存量按揭房贷成本也下调，有助于减轻存量购房者按揭还款负担，提振消费需求；另外，有房者可能因此降低提前还贷动力，提高持股意愿，尤其是持有股息率在5%以上的股票。

5年期以上LPR的大手笔调降，刺激A股、港股和汇率等中国资产大涨。A股市场表现上，截至5月20日收盘，沪指涨1.6%，收复3100点；深成指涨1.82%；创业板指涨1.69%；港股市场也有明显反弹，恒生指数涨约3%，恒生科技指数涨4.7%。

截至5月20日16:30，在岸人民币对美元收盘报6.6740，较上一交易日上涨938个基点，周内涨1090个基点。更值得一提的是，截至收盘，离岸人民币和在岸人民币的价差也收窄到42个基点。

从更广泛的层面看，LPR的下调不仅对房市有影响，也将影响各行各业，惠及更多主体。作为中长期贷款定价的参考，5年期以上LPR降低有助于促进中长期贷款企稳回升，提振企业融资需求。

如何影响楼市

作为房贷定价的锚，对于购房者而言，在加点基数不变的情况下，5年期以上LPR利率的下调将减少房贷支出。接受第一财经采访的业内人士认为，一方面，这意味着支持刚需住房需求金融政策力度有所加大；另一方面，随着5年期以上LPR的调整，存量按揭房贷成本也下调，有助于减轻存量购房者按揭还款负担，提振消费需求。

自2019年8月LPR改革以来，5年期以上LPR下调4次，从4.85%降至4.6%，此次调整后进一步降至4.45%。

业内专家对记者表示，与企业贷款不同，个人住房贷款期限长，目前99%以上的个人住房贷款利率与5年期以上LPR挂钩。

近日，央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，将全国层面新发放首套住房商业性个人住房贷款利率下限从LPR调整为LPR-20BP，二套住房贷款利率下限保持LPR 60BP。

业内专家称，此次调整后，按照最新LPR计算，个人住房贷款利率最低可达首套房4.25%，二套房5.05%。5年期以上LPR下调，有助于落实中央政治局会议精神，支持刚性和改善性住房需求，减轻居民房贷利息压力，稳定投资、消费和宏观经济基本盘，促进房地产市场平稳健康发展。

2019年LPR改革完成后，所有新发放、存量商业性个人住房贷款利率均以相应期限LPR为定价基准加点形成。在房贷转化成LPR利率模式后，新的房贷全部采用LPR定价模式，存量房贷也从2020年下半年起开始批量进行转换。

业内专家表示，本次LPR调整对新发放和存量个人住房贷款均会产生影响。对于新发放商业性个人住房贷款，利率将立即下调15个基点，叠加央行、银保监会5月15日将全国新发放首套住房商业性个人住房贷款利率下限从LPR调整为LPR-20BP，新申请住房贷款的居民家庭将迎来双重利好，购买二套房的居民家庭也能从中获益。

该专家还表示，对于存量商业性个人住房贷款，也将在购房人与商业银行合同约定的利率重定价日后下调15个基点。按贷款金额50万元、期限30年、等额本息还款估算，平均每月可减少支出约45元，未来30年内共减少利息支出约1.6万元。

不过，还需注意的是，按照国内房贷利率的区域特点，最终各地方银行机构是否落地实施还存在不确定性。而且在实际情况中，第一财经记者了解到，不同银行也会根据贷款人的资质、当时外部环境等对加点基数做出不同调整。

但对于银行来说，相比资产，住房按揭贷款仍属于优质资产，存在加大投放的动力。民生银行首席研究员温彬分析称，4月居民部门住房贷款减少了605亿元，同比少增4022亿元，反映出居民的购房意愿回落。本月5年期以上LPR下降15BP，总体上会降低购房成本，有助于满足居民的合理购房需求和促进消费。

光大银行宏观分析师周茂华也对记者表示，5年期以上LPR报价利率下调，直接利好制造业与房地产，市场信心逐步回暖，年内房地产与制造业复苏加快将带动国内消费和投资反弹，内需动能有望稳步恢复。

LPR缘何非对称降息

事实上，市场对于本次5年期以上LPR大幅下调较为意外。LPR由两部分组成，即公开市场操作利率与加点，其中公开市场操作利率主要指中期借贷便利(MLF)利率。一般而言，MLF如果未变，LPR难以变动。而本月5年期以上LPR调降，为2019年LPR新机制以来第一次。

“着眼于激发市场主体信贷需求，稳住楼市运行，当前推动企业和居民贷款利率下降的迫切性很高。”东方金诚首席宏观分析师王青表示，更为重要的是，受货币政策边际向宽推动，这段时间以银行同业存单收益率为代表的市场利率大幅下行，加上近期监管层在着力降低银行存款成本，因此报价行下调LPR报价的动力明显增强，最终带动5月5年期LPR报价打破常规下调。

而之所以5年期LPR报价下调15个基点，而1年期LPR报价保持不动，在业内人士看来，这可能缘于当前企业贷款利率已处于改革开放四十多年以来的最低点，而居民房贷利率仍然处于较高水平；而且，年初以来尽管房地产金融环境在持续回暖，但受疫情及行业本身运行规律等因素影响，楼市下滑势头仍在延续，对宏观经济的拖累效应正在加大。

其中，1~4月房地产投资增速由正转负，社会消费品零售总额中的涉房消费持续处于负增长状态。由此，继5月15日央行宣布下调首套房房贷利率下限20个基点后，5月主要针对居民房贷的5年期LPR报价也下调15个基点，表明当前政策面对楼市的定向降息正在加码，意在遏制房地产下滑势头。

周茂华也对记者表示，本次单独调降5年期LPR利率，且幅度超预期，主要是三方面原因：一是，近几个月实体经济中长期贷款需求偏弱，引导金融机构降低中长期贷款利率成本，提振实体经济融资需求；二是，近几个月国内房地产复苏不理想，5年期报价利率下降有助于降低按揭贷款成本提振刚需住房需求，促进房地产平稳运行；三是，此前央行稳增长政策靠前发力，降准央行结存利润依法上缴、专项再贷款、优化存款利率等，为银行提供长期限、低成本资金，为银行金融机构降低中长期贷款利率成本营造良好条件。

未来仍有调降空间

作为中长期贷款定价的参考，5年期以上LPR的下调也有助于提振企业融资需求。4月企业部门票据融资加快增长，而中长期贷款增长乏力，反映出融资需求不足。而随着利率调降，将降低中长期融资成本，有助于帮助企业尽快扭转预期、提振信心，加快完成复工复产，从而促进经济运行在合理区间。

复旦大学金融研究院兼职研究员、招联金融首席研究员董希淼也对记者表示，当前，1年期LPR已经较低(1年期MLF操作利率为2.85%，点差85个基点)，下降空间本已不大；而降低5年期以上LPR，可推动降低企业中长期贷款利率，提振企业恢复生产、扩大投资的意愿和能力，从一季度和4月金融数据看，企业中长期贷款增速缓慢是较为突出的问题；同时，推动降低居民住房贷款负担。

在汇率方面，“5年期LPR意外大降15个基点，提振了市场的风险情绪，也提振了人民币。”某外资行外汇交易员告诉记者，“预计后续要继续观察外资流出情况、出口冲击对贸易顺差的潜在影响，以及美元的后续强度。我们认为美元/人民币可能会走出W形。”

在此次LPR调整后，展望未来，多数市场观点认为，LPR仍有下调空间。

中信证券首席策略师秦培景团队分析称，5月20日央行下调5年期以上LPR15个基点，标志着本轮密集落地的稳增长政策进入发力期，货币政策的重心从松货币转向宽信用，预计今年剩下时间里还有降准和LPR降息空间。

王青分析，2021年四季度以来市场对美联储政策收紧预期已较为充分，美联储也先后启动加息和减码购债，但这并未影响中国央行去年12月和今年4月两度降准及今年1月降息。由此，若6月乃至下半年早些时候降准降息持续落地，LPR报价还会有一定幅度的下调空间。这也将带动企业贷款利率和居民房贷利率更大幅度下降。

温彬也表示，当前全球通胀高位波动，主要经济体货币政策加快收紧，国际形势更趋复杂多变。下一阶段，预计货币政策将继续发挥总量和结构双重功能，加大力度为困难行业、企业和人群纾困，促进经济加快企稳回升，运行在合理区间。