租赁市场迎来“小阳春”

（文/解红娟 编辑/马媛媛）入围积分破百，前滩红盘备受瞩目。

2023年1月中旬，前滩格力海德壹号项目开启正式认购，推出163套建面约76-555平方米房源，均价约129800元/平方米。截至认筹完成，该项目实际认购639组，认购率392%，触发5年限售和积分排序。

据公开信息表示，前滩格力海德壹号入围线为100.85分。按基础分60分计划，购房者至少需缴纳215个月社保（约18年）。

房企抢地

前滩，位于黄浦江以东、川杨河以南、济阳路以西、华夏西路（中环线）以北，有人说这里会是第二个“陆家嘴”，也有人说这里将是一个“3.0版”的城市模板，既适合工作、也适合生活。

在自驾15分钟至人广和陆家嘴、紧邻太古里商场、跨国企业总部集聚、文体医疗、学区等众多利好加持下，前滩成为购房者的必争之地。在上海楼市火爆的2019年，有24749人参与认筹摇号，其中十分之一的目标正是前滩。

购房者众，房源量寡。

据观察者网不完全统计，前滩区域前后共6年间入市了晶耀名邸、晶萃名邸、中粮前滩海景壹号、东方逸品、东方悦耀、东方惠礼、海悦华庭、尚峰名邸、浦江海德、华唐名邸、三湘印象名邸等十一个项目。

值得一提的是，华唐名邸是由此前的租赁式公寓转为了住宅出售。就算如此，折算下来，该区域每年仅有不到2个项目开盘入市。

更值得一提的是，前滩板块内还有一块绝版的好地块，被业内称为前滩九宫格，指的是位于前滩滨江、紧邻一线江景的9个项目，因其被均匀的划分为9个小格，与九宫格酷似，故此得名。

从用途上看，前滩九宫格主要由公寓和住宅两大类组成，一部分是由陆家嘴集团竞得的6个综合地块，除可售住宅尚峰名邸外多为租赁用地；另一部分是花落格力、三湘的纯住宅项目，也就是屡次搅动前滩市场的海德壹号、浦江海德和三湘印象名邸。

将时间拉回至2014年年末。彼时，上海前滩九宫格罕见得推出3幅纯宅地，吸引了格力、三湘、九龙仓、大名城、首创、中铁、恒基、华润置地、陆家嘴集团、新鸿基、招商蛇口等房企竞拍。

第一宗出让地块为前滩地区Z000801编制单元32-01地块，后更名为前滩格力海德壹号，该地块历经124轮竞拍，最后被格力地产联合体以16.14亿元的价格竞得，溢价率127%，楼板价65832元/平方米，成为当时上海最高的单价地王。

格力竞得上海单价地王还不到5小时，就被下午开拍的浦东新区黄浦江南延伸段前滩地区Z000801编制单元36-01地块（三湘印象名邸）给取代了。该地块最后被三湘印象竞得，成交价格为18.61亿元，溢价113.8%，成交楼板价高达楼板价66629元/平方米，相较于海德壹号每平方米贵了797元。

与此同时，格力地产以14.5亿元夺得了前滩格力海德壹号相邻的38-01地块，楼面价5.39万元/平方米，溢价率达92.5%。

消费者抢房

前滩土地出让的竞争虽然激烈，但和购房者抢房相比却稍显逊色。

2018年4月，由于各种政策影响，上海的新房市场还处在买方市场，不少项目门可罗雀。可在这时，中粮前滩海景壹号推出437套房源，在均价8.5万元/平方米、最低上车门槛700万元的基础上，引来3127组有效认筹客户，认筹比高达716%。

而无论是当时为数不多的“千人摇”项目，抑或是千万富豪雨中排队认筹的场景，都让前滩板块一战成名。

四个月后，前滩再次推出晶耀名邸一期和东方逸品两个项目，在同一认筹时段内只能认筹一个楼盘的新规定下，两者认筹比分别为1328%和250%，全部过百。晶耀名邸一期更是因1328%的认筹比成为当时的现象级项目。

此后，前滩战绩显赫。以海悦华庭举例，旗下新房分别于2018年12月和2019年9月两次入市，均价均为8.32万元/平方米，前者推出362套房源，认筹比为244%；后者推出剩余的35套房源，认筹比高达631%。

即使在新冠疫情爆发后，购房者对前滩的热情仍旧不减。作为新冠疫情控制后首个入市的项目，东方惠礼于2020年4月推出411套房源，均价9.2万元/平方米，意外吸引2284组有效客户认筹，认筹率达555.7%。

前滩核心板块有新房入市也是在这一年，打头阵的是三湘印象名邸。2020年6月，三湘印象名邸推出142套房源，均价12.18万元/平方米，认筹比673%；随后9月，浦江海德以11.28万元的均价入市，195套房源，认筹比641%；12月，尚峰名邸204套房源入市，均价11.2万元，认筹比1266%。结合此次入市的前滩格力海德壹号，前滩九宫格均有项目入市，此外整个前滩板块也仅剩“21号地块”尚未入市。

但在前滩板块项目先后入市的七年间，前滩新房价格从最初均价8万的晶耀名邸、中粮前滩海景壹号、东方逸品、海悦华庭，走到了9万东方惠礼、10万的华唐名邸，再涨至11万的浦江海德、12万的三湘印象名邸和13万的格力海德壹号。

和新房均价相比，前滩板块的二手房价格更是一路狂飙。

以中粮前滩海景壹号举例，链家官网显示，该项目二手房共成交7套，2019年11月成交的建面94平的一套低楼层房源以1020万元成交，折合10.85万元/平方米；五个月后，该小区同样成交一套低楼层，117平方米的房屋成交总价1380万元，成交均价11.79万元。

2020年下半年，中粮前滩海景壹号二手房均价有了较大的涨幅，一套建面65平方米的低楼层房源以1015万元成交，成交均价15.62万元，较年初成交均价上涨了3.83万元/平方米。

进入2021年，中粮前滩海景壹号成交的二手房均位于中高层楼，均价则上涨至18万元左右。另外，在链家发布的在售二手房中，低楼层的均价达到18.43万元/平方米，中楼层和高楼层的均价则涨至19万元/平方米。

换句话说，在二手房入市不到5年的时间里，中粮前滩海景壹号的房价基本实现翻倍，而这也是该区域同期入市项目的共性。

“除了地理位置、交通、教育配套等优势外，巨大的一二手倒挂差是吸引我‘打新’的主要动力。”有购房者向观察者坦言，以现在的二手房价格来看，若购入1000万元总价的新房，在卖出去后应该有500万的“利润”空间。

小阳春将至

前滩板块的火热，似乎在传导上海楼市正迎来复苏的信号。

“1月虽然是传统淡季，市场成交相对清淡，但上海一月成交走出了淡季不淡行情。”据上海中原地产首席分析师卢文曦介绍，1月上海新建商品住宅成交面积96.4万平方米，环比减少4.1%。

他进一步表示，从交易节奏来看，上海新房市场呈现典型的“高开低走”，尽管有元旦假期影响，但1月首周成交面积仍超过35万平方米，此后逐步走低，由于春节长假影响，最后一周也没有出现翘尾效应。

从成交区域来看，青浦、嘉定表现突出，嘉定成交19.2万平方米，青浦成交17.2万平方米。市区范围内，新静安表现较好，成交量超过10万平方米，排名全市第3；成交产品方面，以静安天悦、象屿招商公园1872、金隅外滩东岸为代表的中高端改善产品交易突出，成交面积前十榜单中居然有4个10万+项目上榜，甚至有1个项目冲入前三。

而基于成交结构向中高端改善产品倾斜，新房均价回升，为70752元/平方米，环比上涨1.9%。

值得一提的是，2022年底，部分房企为冲业绩集中供应新房房源，导致2023年1月新房供应大幅度减少。据上海中原地产数据显示，1月新房供应面积为47.5万平方米，环比减少77.2%。

“从政策风向来看，房地产不断吹暖风，正视房地产对稳经济的贡献度，对市场预期和信心提振有积极作用。此外，农历新年后前滩项目再度爆出超过100分的入围标准，对市场信心的提振有促进作用。”在卢文曦看来，2023年所有工作都开展早，比如住建部农历新年伊始就开工作会议布置相关工作。因此，预计今年市场会较早进入状态，新批次集中供应也会尽早亮相，小阳春有可能比以往早一些出现。

2020年楼市该怎么调？多地纷纷动作

3月1日，河南省郑州市人民政府办公厅发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》（简称《通知》）。《通知》共分为五部分，分别从支持合理住房需求、改善住房市场供给、加大信贷融资支持、推进安置房建设和转化、优化房地产市场环境五个方面提出促进郑州市房地产业良性循环和健康发展的19项措施。

其中，满足居家养老需求、支持居民改善性住房需求、降低个人住房消费负担等多项措施备受关注。

具体来说，在支持合理住房需求方面，《通知》提出，为满足居家养老需求，子女、近亲属在郑工作、生活的，鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房。对新建小区加强适老化设计，对老旧小区进行适老化改造，对实施适老化改造的，给予一定补贴支持。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，该政策表明郑州率先放松了限购政策，其规定，子女和近亲属在郑工作、生活的，鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房。该规定实际上就是取消了限购的规定，即老年人投靠家庭可以新购一套住房，这是无条件的，增加了此类家庭的可购房套数。

支持居民改善性住房需求上，《通知》提到，居民因家庭人口增加、收入条件改善等原因卖小买大、卖旧买新的，在家庭限购套数内可提供个人按揭、网签备案和不动产登记手续办理等方面便利。

另一个值得关注的点是，《通知》提出降低个人住房消费负担。引导在郑金融机构加大个人住房按揭贷款投放，下调住房贷款利率。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

严跃进认为，该政策其实就是取消了改善型住房的“认房又认贷”政策，即不再看是否有首套房了，如果贷款偿清，贷款即按首套房流程走。这也相当于放松了限贷的标准，使得此类群体后续可以按首套比例购房，实际上也是降低了购房的首付比例。从中也可以看出，郑州对改善型购房需求给予了很多支持性政策，这一点也符合当前购房市场的主流政策，即保障刚需、支持改善，后续大户型等交易势必会加快，对于房企的项目去库存也有积极作用。

贝壳研究院也指出，该政策即明确取消了“认房又认贷”，将实质性降低购房成本，激发改善换房需求释放，加快郑州市场筑底修复，郑州也成为首个取消“认房又认贷”的城市。

改善市场供给方面，《通知》提到，土地竞拍保证金最低比例下调至挂牌价的20％，土地出让金可在成交后1年内实行分期缴纳。

诸葛找房数据研究中心负责人王小嫱认为，通知中提到下调土拍保证金比例至20%，剩余部分1年内实行分期缴纳，此外，政策明确加快项目开工、销售节奏，精简审批程序，将工程建设项目审批时间控制在54天，该政策降低了房企拿地的资金压力，加快房企开工销售增速，对房企来说是有利的，也有利于房地产市场的内部良性循环。

贝壳研究院高级分析师潘浩指出，郑19条主要有需求端鼓励、供应端加速、企业端稳定、执行端规范这些显著特点。在郑州市去年遭受了疫情和水灾的双重影响下，房地产市场和企业也遭遇了较大的压力，郑19条的出台有助于全面稳定市场、促进合理需求入市以及保障企业现金流稳定。其中关于合理购房需求的界定和支持方式都做出了明确的阐述，具有较强的可操作性。

根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年1月，郑州新房成交6686套，较12月环比下降30.7%，二手房成交3561套，环比下降29%，同比下降18.1%。该政策对于郑州来说必要性十足。

潘浩认为，郑州作为中原城市群核心城市，此次郑19条对其他城市也具有借鉴意义。从年初开始的各城市楼市政策密集发布，正在从中低能级城市向中高能级城市过渡，全国房地产市场整体也处于筑底的过程中。预计楼市“小阳春”将有条件在多地出现。

以下为《郑州市人民政府办公厅关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》

各开发区管委会，各区县（市）人民政府，市人民政府各部门，各有关单位：

为贯彻落实党中央、国务院和省委省政府决策部署，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，因城施策，落实房地产长效机制，实现“稳地价、稳房价、稳预期”目标，促进房地产业良性循环和健康发展，现将有关事项通知如下：

一、支持合理住房需求

（一）保障大学生在郑安居。对博士研究生、硕士研究生、本科毕业生（技工院校预备技师、技师）、专科毕业生（技工院校高级工）在郑创业就业的，符合条件的可购买共有产权住房，购买商品住房的按照政策给予购房补贴。对在郑创业就业大学生购房前，符合条件的提供保障性租赁住房，对租住市场化租赁住房的可给予一定面积补贴，优惠期限为3年。

（二）为外来务工人员置业提供便利。外来务工人员在郑州缴纳住房公积金的，可按照本市住房公积金缴存职工同等条件办理住房公积金提取业务，在郑州购买住房时，可按照本市缴存职工同等条件申请住房公积金贷款。

（三）满足居家养老需求。子女、近亲属在郑工作、生活的，鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房。对新建小区加强适老化设计，对老旧小区进行适老化改造，对实施适老化改造的，给予一定补贴支持。

（四）支持居民改善性住房需求。居民因家庭人口增加、收入条件改善等原因卖小买大、卖旧买新的，在家庭限购套数内可提供个人按揭、网签备案和不动产登记手续办理等方面便利。

二、改善住房市场供给

（五）稳定住宅用地供应节奏。依据各片区商品住宅去化周期情况，合理确定新增住宅用地供应量，确保商品住宅供需平衡。在去化周期小于18个月时，适度增加住宅用地供应量；在去化周期大于18个月时，适度减少住宅用地供应量。土地竞拍保证金最低比例下调至挂牌价的20％，土地出让金可在成交后1年内实行分期缴纳。

（六）完善房价和地价联动机制。出让住宅用地实行“限房价、竞地价”土地出让政策，对于“限房价、竞地价”出让方式供应的地块，将已确定的房屋销售价格写入土地出让合同。房屋销售时，不得超出确定的销售价格办理商品住房销售价格备案。

（七）严格落实房屋预售制度。按照《郑州市商品房销售管理办法》规定的“二、三、五”预售形象进度要求办理预售许可，取消因新冠肺炎疫情期间允许房地产企业“正负零”预售的相关政策，严格执行郑州市商品房预售资金监管制度。

（八）加快项目开工、销售节奏。精简建设项目审批程序，工程建设项目全流程审批时间控制在54天以内，实施科学精准的扬尘防控和疫情防控措施，增加有效施工天数。已经办理土地抵押或在建工程抵押的房地产开发项目，可以办理商品房预售许可审批手续，当事人另有约定的除外。商品房实际网签销售前，相关房源应办理解除抵押手续。

（九）完善公共配套和基础设施。优化商品住房项目配套设施，在各类产业集聚区、32个核心板块、小微产业园、众创空间、孵化器等产业发展区域，对已建成项目，通过增加优质学位、建设医疗圈、改善交通出行等措施，补齐公共配套和基础设施短板；对未开工项目，增加教育、医疗、交通等配套设施供给，做到公共配套和基础设施同步施工同步交付。

（十）提高商品住宅品质。落实《河南省绿色建筑条例》，严格高容积率、低绿地率项目审批程序，对低容积率、高绿地率、环保节能和立体生态建筑予以政策支持，对销售限价给予一定比例的上浮，逐步增加高品质住宅供应量。

三、加大信贷融资支持

（十一）给予企业项目贷款支持。定期组织银企对接，鼓励金融机构对受困企业贷款展期、续贷，按照依法依规、风险可控、商业可持续的原则加大房地产企业并购贷款支持，有效缓解市场主体资金链运行压力。

（十二）降低个人住房消费负担。引导在郑金融机构加大个人住房按揭贷款投放，下调住房贷款利率。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

（十三）推进信贷支持协作。对支持开发贷、降低个人按揭贷款利率的金融机构，在政府新增财政存款、基金账户等存放方面予以优先支持。

四、推进安置房建设和转化

（十四）推行货币化安置。实施安置房建设工作三年行动，结合房地产市场形势，坚持以货币化安置为主。对未开工建设的安置房，鼓励拆迁群众选择货币化安置。

（十五）促进安置房转化。对已建安置房中群众自住以外房屋，采取政府回购、回租等方式，盘活转化为保障性租赁住房、共有产权住房。

五、优化房地产市场环境

（十六）规范房地产市场秩序。开展房地产市场秩序整治工作，落实“双随机一公开”检查，加大联合执法力度，严肃查处未批先售、虚假宣传、挪用预售资金、变相规避调控政策等违法违规行为。坚持控新治旧，消存量、控增量、防变量，攻坚化解问题楼盘。

（十七）加强商品住房销售价格管理。严格执行新建商品住房预售价格备案制度，指导开发企业合理确定销售均价，稳定商品住房价格。机关、事业单位和国有企业不得在郑州市域内组织新的团购住房、定向开发住房行为。

（十八）提高政务服务水平便利交易。运用信息手段提高商品房网签备案和预售资金监管效率，房地产开发企业凭银行担保函、第三方担保函抵顶不高于保函金额的预售监管资金，实行商品房网签即备案。推进商品房“交房即发证”工作，提高新开工商品房项目实现比例。试点实施存量房网签备案、房屋交易和缴税、不动产登记四项业务“一窗受理”新模式。

（十九）强化网络舆情引导管控。各网络平台、自媒体要准确解读房地产市场形势和政策，正确引导舆论和市场预期。相关部门要加强网络平台、自媒体等媒介发布管理，严厉打击发布不实信息、恶意炒作、渲染恐慌情绪、误导市场预期，扰乱市场秩序的行为。

进入2020年，全国楼市调控的步伐依旧没有停止，只是有的城市选择放松，有的城市选择继续收紧。?

刺激楼市?

开发商也被“刺激”?

近日，四川省达州市人民政府官网发布《关于中心城区稳地价稳房价稳预期确保房地产业平稳健康发展十二条政策措施》，对土地供应、商品房预售、物业收费等进行了规范。《措施》规定，凡购房者购买建筑面积低于140平方米的新建普通住房，按房屋产权证登记的建筑面积，由市、区财政对各自供应土地的开发楼盘给予每平方米100元的补助。此外，全面推行货币化补偿安置。市中心城区征地拆迁原则上实行货币安置，建立货币化补偿安置动态调控机制。?

值得注意的是，达州此次楼市调控不仅仅刺激了购房者，还给开发商带来了“礼包”。《措施》明确，统一中心城区供地市场。即统一中心城区土地收储，统一制定土地出让计划，统一审批土地出让方案，统一土地出让节奏和时序，统一实施经营性用地出让，按照房地产市场情况合理确定土地出让底价。支持有实力、有品牌的大企业参与土地市场竞买。?

《措施》还降低商品房预售监管资金留存额度，首次使用商品房预售监管资金至项目竣工备案期间，若开发企业信用等级为优秀，2年内无举报投诉，可按已办理预售的总建筑面积为基数，10万平方米（含）以下按每平方米200元、10万平方米以上按每平方米100元留存预售监管资金。《措施》还放宽商品房预售许可办理条件，开发楼盘规划设计10层以下的，修建至2层；规划设计10层以上的，修建至5层，即可办理房屋预售许可。?

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，达州市出台的楼市调控调整措施导向很明显，带有很强的刺激楼市交易、降低开发成本和稳定市场的导向。除了重启购房补助，此次政策不完全是为了刺激购房需求，对于开发商也发放了很多福利：放宽商品房预售许可办理条件，客观上能够促进房企加快资金回笼；降低相关税费成本，包括减少预售资金的留存额度、城市配套建设费延迟缴纳、停车位土地出让金分期缴纳等，有助于降低相关资金成本和行政成本，让开发商可以获得更好的营商环境。?

“双向调控”并存?

说起楼市调控，绝对是2019年全国经济领域的一个热点词汇。?

易居房地产研究院发布的报告显示，2019年全年中央层面针对房地产市场调控明确表态或出台相关政策的次数在48次左右，而2017年、2018年分别为9次、33次。中原地产数据中心数据显示，2019年全国房地产调控次数高达620次，刷新历史纪录，2018年全年仅450次。?

2020年伊始，全国房地产调控暗流涌动。武汉、唐山、东莞、四川富顺等地纷纷调整楼市政策。其中，既有税费优惠、财政补贴、人才新政等刺激性措施，又有销售监管、房屋限售等打压和规范性手段。?

其中，四川省富顺县的楼市新政，被认为打响了2020年全国楼市松绑的“第一枪”。按照富顺县住房和城乡建设局发布的《富顺县购买商品住房财政补贴实施细则》，对在2020年1月1日至2020年6月30日期间，在富顺县城规划区内购买新建商品房的居民，给予一次性每平方米200元的财政补贴。?

与此同时，收紧的楼市政策也在推出。比如武汉发布征求意见稿，拟推出七项措施规范预售政策；近期房价上涨较快的唐山，提出购房人购买新建商品住房，自网签之日起42个月内不得上市交易。此外，为盘活存量闲置商业和办公用房，规范既有商业和办公用房改建租赁住房，切实增加住房租赁市场有效供给，深圳市住房建设局组织起草了《深圳市住房和建设局关于既有商业和办公用房改建为租赁住房有关事项的通知》（征求意见稿），符合规定的商业办公用房可“商改租”。?

实际上，梳理地方政府2019年出台的海量政策发现，楼市的“双向调控”基调已经奠定，调控政策并不会采取“一刀切”手段，因城施策依然是调控政策的前置性条件。?

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，2020年各地在推进房地产调控时的压力会比较大。既要稳住房价、地价和市场预期，还不能出现价格明显反弹，这需要一定的政策设计技巧。从货币政策和调控政策来看，2020年楼市走出“小阳春”的概率很大，但也不能对2020年的“小阳春”抱太高的期望值。毕竟，时过境迁，“房住不炒”的红线不能碰。政策一定会鼓励长期持有，打击短期炒作。